深圳学习对解决当前土地开发业务瓶颈的思考
（高质量专题培训班五组）

蔺有国、赵忠强、张园园、许魏魏、李金平、王  丹、任  飞、刘奕彤、任传珍

        一、前言

        民非谷不食，谷非地不生。耕地是我国最为宝贵的资源，我们党始终高度重视耕地保护问题。习近平总书记强调，要进一步研究加强耕地保护和盐碱地综合改造利用等问题，大力实施藏粮于地、藏粮于技战略，充分挖掘盐碱地综合利用潜力，提高农业综合生产能力。土地开发业务是实现土地资源可持续利用的重要手段，自2012年以来，市财金集团共实施土地开发项目16个，开发总规模27.7万亩，新增耕地10万余亩，极大缓解了我市耕地资源紧张的状况。

        二、土地开发业务存在难题

        一是优势开发资源日渐匮乏。随着十多年的开发，我市成方连片、适宜集团公司运作的市级未利用地资源已基本开发殆尽。二是历史项目沉没资金过重。由于原始政策设计等原因，市级土地开发项目配套收益机制一直未能完善，大量资金沉淀在项目建设成本中。三是开发政策导向暂不明朗。根据最新政策，社会资本无法购买或持有耕地占补平衡指标，这进一步限制了集团公司土地业务板块发展空间。

        三、利用深圳经验破解业务发展难题

        （一）解放思想，寻找企业新的定位

        深圳的崛起始于一场思想的大解放。在改革开放初期，深圳人大胆地喊出“时间就是金钱、效率就是生命”这一口号，最终从一个小渔村蜕变为现今的国际大都市。目前，面对土地开发业务发展瓶颈，我们首先需要解放思想，打破旧有惯性思维，积极转变自身角色定位。比如，在指标收储业务方面，尽管省里政策画出红线，不允许社会资本参与指标交易环节，但我们可以通过提前收储资源配置较好的未利用地先行带着项目开发，一旦时机成熟，公司可以作为土地使用者而不是土地开发者，在指标交易中获取收益，从而绕开政策限制。

        （二）找准差异化，寻找产业风口

        深圳的另一个成功之道是业务差异化。在华强北商业街上坐落着十几万家商铺，他们以差异化为抓手，不断发掘尚未被开发的领域，最终形成了独特的电子商务生态系统。目前，我省各级政府都有自己的土地开发公司，彼此业务之间存在大量的同质化现象，因此，我们应该努力寻找自己的差异化业务。比如耕地质量二次提升，随着可开发未利用地不断减少，未来实施占补平衡政策的重点必然会从量转向质上，目前，我市已开发土地项目大部分耕地质量普遍为8等地，存在着极大提升空间，未来一旦耕地等级提升可产出占补平衡指标，将会产生巨大的产业机遇。

        （三）借鉴先进企业，尝试探索全产业链项目开发模式

        在深圳的学习过程中，比亚迪的全产业链经营模式给我们留下了深刻印象，这种综合性发展有助于比亚迪降低经营成本，提高抗风险能力，更好地应对市场波动和不确定性。我们认为集团公司可以发挥整合平台、集约资源的优势，加大集团内部产业的整合力度，尝试以土地开发项目为载体，有机结合土地开发、工程施工、农业生产和粮食储备等业务，建立边开发、边利用、边受益的全产业链式格局，从我为别人开发转变成我为自己开发，建立起可复制、可循环的集团产业发展内驱动力，形成新的业务突破口。

       （四）避免零和博弈，逐步破解历史遗留问题

        在深圳培训期间，万和证券甘卫斌董事长分享了他在深投控集团任职期间使用A+B模式与政府部门打交道的经验，这给我们提供了宝贵的启示。目前，我们与众多部门单位存有大量历史债务债权问题，我们应该借鉴深投控集团的A+B模式，在现在的大环境下，坚决不去做撤凳子的事，努力把历史债权当成筹码A，去向市、县区领导争取资源或者政策B，逐步改变债务化解方式，通过发展的途径来解决发展过程中的问题，以实现更稳健、可持续的发展。